نکات مهم در خرید خانه

موقوفه بودن ملک

یکی از نکات بسیار مهم حقوقی در هنگام خرید ملک بررسی موقوفه بودن ملک است. اکثر مردم بر این باور هستند املاک وقفی فقط در حسینه، بیمارستان، مدرسه و… است اما باید بدانید املاک بسیاری املاک وقفی دراجاره و اختیاراشخاص برای کاربری های مسکونی یا تجاری قرار دارد. املاک موقوفی در کشور زیاد هستند و وقفی بودن املاک درنقاط مختلف کشور امری محتمل است.

معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین ملک هایی ازنظر قانونی قابل خرید و فروش نیستند. توجه داشته باشید فقط حقوق مربوط به املاک وقفی درقالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. برای بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام گرفتن از سازمان اوقاف مشخص می­شود.

ورثه ای بودن ملک

اگر مورد معامله ازطریق ارث به فروشنده رسیده باشد حتما در هنگام عقد قرارداد بجز اسناد ملک، گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب ماليات بر ارث ملک بررسی شود

بررسی اسناد ملک

اولین ومهمترین گام در هنگام بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان دهنده بسیاری از واقعیت هایی است که مالکان آن را پنهان می­کنند که نمی­خواهند شما بدانید و یا چیزهایی که ممکن است ازآن بی خبر باشند. هنگام خريد حتما به مندرجات اسناد ملک توجه كنيد.

مهمترين اسنادی كه بايد بررسی كنيد عبارتند از سند مالكيت ملک كه ممكن است به صورت دفترچه ای یا تک برگ باشد، سند قطعی غير منقول كه اصطلاحا به آن بنچاق هم گفته می­شود، گواهی پايانكار ملک و صورت مجلس تفكيكی؛ از مهمترين نكاتی كه در اين اسناد بايد مورد بررسی قرارگيرد عبارتند از : مساحت ملک، آخرين مالكان، موقعيت ملک، مشخصات توابع ملک مانند پاركينگ، انباری و انشعابات، ميزان سهم فروشنده درملک، محدوديت های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهايت حقوق اشخاص دیگر در ملک. نكته بسيار مهم که باید بدانید اين است كه حتما اين بررسی با رويت اصل اسناد انجام شود و به كپی اسناد اكتفا نكنيد.

بررسی در رهن بودن ملک

 درصورتی که ملکی دررهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود نخواهد داشت و درواقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نمی­باشد. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا دررهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.

بررسی توقیف بودن ملک

اگر می خواهید ملکی بخرید که بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است.

ممکن است ملک براساس دستوردادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، درتوقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام گرفتن از اداره ثبت اسناد مربوطه است.

بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک، حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد، به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد. همچنین یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری باشد.

برای این که دچار چنین مشکلاتی نشویم، باید درمورد حقوق راجع به ملک بررسی دقیقی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام می شود. افزون بر این استعلام از اداره ثبت اسناد نیزمی تواند دراین مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان دراین باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید.

بررسی طرح های عمرانی شهری

یکی دیگر از موارد مهم درخرید ملک، توجه داشتن به طرح های عمرانی شهری است. برخی از املاک شهری، ممکن است در مسیر طرح های عمرانی دولت و شهرداری قرارداشته باشند. چنین ملک هایی اگرچه قابل نقل و انتقال و معامله هستند ولی مالک درنهایت می بایست در برابردریافت مبلغی که معمولاً پائین ترازارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت و یا شهرداری واگذار نماید، بنابراین ارزش این دسته از املاک پائین تر از سایر املاک هستند.

قرارداشتن ملک در طرح های عمرانی دولت و شهرداری های در پرونده ثبتی ملک منعکس نمی گردد و برای اطمینان در این باره  تحقیق ازخبرگان محلی و پرس و جو ازشهرداری منطقه ملک است.

استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

بیشتر املاک واقع درشهرها، به ثبت رسمی رسیده اند و برای آن ها سند مالکیت رسمی صادر شده است. همچنین تمام معاملات راجع به املاک نیز دردفاتر اسناد رسمی ثبت می شود و دفاتراسناد رسمی خلاصه معامله را به اداره ثبت اسناد محل گزارش می­دهند.

از نظر قانون ثبت، شخصی مالک ملک محسوب می شود که در اداره ثبت، ملک به نام او شده باشد. پس درهرگونه نقل و انتقال ملک به صورت رسمی، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و علاوه بر این هیچ گونه مانعی هم برای انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.

تنها راه اطمینان ازاین موضوع، بررسی آخرین وضعیت ثبتی ملک ازطریق استعلام گرفتن از دفاتر اسناد رسمی است. آخرین مالک رسمی ملک و بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیزبرخی محدودیت های احتمالی انتقال رسمی درپاسخ اداره ثبت اسناد واملاک منعکس می گردد. پیشنهاد می شود قبل از امضای مبایعه نامه و یا پیش از مبادله پول، استعلام ثبت به عمل آید.

تحقیق محلی ملک

بسیار مهم است که با تحقیق از اهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایرارگان ها، تا حدامکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می کند می بایست گواهی ازدفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارایه کند مبنی براینکه این وکالت همچنان معتبراست .

Join The Discussion

Compare listings

Compare